Baggrund: Udlejer havde solgt lejers lejlighed. En højere købesum var aftalt i købekontrakten med køber (førstekøber), såfremt lejer benytter forkøbsretten eller lejligheden afleveres uudlejet. I tilfælde af at lejligheden afleveres lejet, bør købesummen være ti procent mindre.

Lejeren udnyttede sin forkøbsret. Han gjorde opmærksom på, at han anser købesumsaftalen for ineffektiv, for så vidt han som forkøbsberettiget lejer skal betale en højere købesum end førstekøber.

Lejer betalte den højere købesum til udlejer med forbehold for delvist tilbagesøgning. Han kræver nu et delbeløb på ti procent af købesummen tilbage.

Afgørelse: Retssagen er vellykket for BGH. Reglen er: samme pris for alle. Lejer kan kræve en del af købesummen tilbage.

Efter ombygningen til beboelsesejendom var lejeren berettiget til en forkøbsret til lejligheden i henhold til § 577, stk. 1, punktum 1 BGB, som han udøvede med retsvirkning. Som følge heraf er der indgået en købekontrakt mellem ham og udlejer på samme betingelser som dem, der er indgået mellem udlejer og førstekøber.

En differentieret købesumsaftale kan ikke begrundes med, at lejligheden udlejes til tredjemand set fra første købers synspunkt, men ikke ud fra den forkøbsberettigede lejers synspunkt, og det kan påvirke beløbet. af den købesum, der skal opnås.

Det kan heller ikke generelt siges, at lejede lejligheder kun kan opnå en lavere købspris end uudlejede. Det er derfor ikke berettiget at gøre en forhøjelse af købesummen afhængig af opsigelse af lejeaftaler.

I sidste ende var udlejer "kun" ejer af en lejet lejlighed. I det omfang lejeforholdet udgør en ulempe for ham, er der ingen grund til at kompensere for denne ulempe på lejerens regning.

Kilde: BGH, dom af 23. februar 2022, VIII ZR 305/20