Det konkrete eksempel: I München er en lejet lejlighed solgt på tvangsauktion. Lejerne føler sig trygge, da deres lejeaftale indeholder klausulen: "En opsigelse fra udlejer til eget brug er udelukket." De nye ejere ønsker at bruge lejligheden til deres voksne søn og tilmelde deres eget behov. Lejerne ønsker ikke at acceptere, da de trods alt har en aftale sort på hvidt i deres lejekontrakt, der skal udelukke en sådan opsigelse.

Den juridiske tvist kommer for den føderale domstol. Karlsruhe-dommerne tager de nye ejeres parti. Fordi § 57a ZVG giver en særlig opsigelsesret til dem, der erhverver en lejet ejendom gennem en tvangsauktion. Køber er berettiget til at hæve lejeaftalen i overensstemmelse med den lovbestemte frist. Opsigelse er dog kun tilladt den tidligst mulige dato.

Den særlige opsigelsesret er en del af de lovpligtige auktionsbetingelser og er ikke udelukket af klausuler aftalt i lejekontrakten - som i det konkrete tilfælde udelukkelse af en opsigelse til personlig brug. Anderledes ville det have været, hvis lejerne havde tinglyst deres lejerettigheder på tvangsauktionen, og buddet var blevet tildelt med undtagelse af den særlige opsigelsesret. Men sådan var det ikke.

De nye ejere opsagde lejeaftalen hurtigst muligt efter køb af lejligheden. Herudover kunne de ved eget brug godtgøre en berettiget interesse i lejemålets ophør - som påkrævet for en særlig opsigelsesret.

Kilde: BGH, Urteil v. 15.9.2021, VIII ZR 76/20; Immoscout